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Konzept zur Aktivierung mindergenutzter Flächen

Mit dem Konzept ergänzt die Stadt Würzburg ihr bisheriges Engagement zur Förderung der Innenentwicklung.

Die große Nachfrage nach Wohnraum versucht die Stadt schon jetzt mit verschiedenen Maßnahmen der Baulandentwicklung, beispielsweise durch die Aktivierung von Baulücken und die Konversion von militärischen und gewerblichen Flächen, zu befriedigen.

Daran anknüpfend wurden in dieser Untersuchung nun Wohnbaupotenziale auf großflächigen ebenerdigen Stellplatzflächen sowie auf ausgewählten ein- bis zweigeschossigen Gewerbebauten in städtebaulich relevanten Kontexten identifiziert. In einem zweiten Schritt wurde dann eine Strategie zur baulichen Aktivierung mit dem Ziel der Schaffung von Wohnraum erarbeitet.

Schema_Parkplätze Schema_Gebäude

Schematische Darstellung der Potenziale: Gebäude mit niedriger Geschossigkeit im Kontext zur Nachbarbebauung und großflächige ebenerdige Stellplatzflächen
Quelle: Stadt Würzburg, arc.grün landschaftsarchitekten.stadtplaner.gmbh

Ergebnisse

Im Würzburger Stadtgebiet befinden sich zahlreiche mindergenutzte Flächen, die für eine wohnbauliche Entwicklung interessant sind. Dies sind zum einen Flächen, die mit Gebäuden bebaut sind, die eine niedrige Geschossigkeit im Kontext zur Nachbarbebauung aufweisen sowie zum anderen großflächige ebenerdige Parkplatzflächen. Die Konzeptstudie hat diese Potenzialflächen für den Wohnungsbau erfasst und Aktvierungsmöglichkeiten aufgezeigt.

In der Studie wurden exemplarisch 51 städtebaulich relevante mindergenutze Flächen mit Gebäuden niedriger Geschossigkeit geprüft sowie eine Untersuchung sämtlicher ebenerdiger Stellplatzflächen im Stadtgebiet über 500 m² durchgeführt (insgesamt 819 Stellplatzflächen). Nach verschiedenen Filterkriterien (wie Lage im Gewerbegebiet, Überschwemmungsgebiet oder Außenbereich) blieben daraus 319 Stellplatzflächen, die vom städtebaulichen Kontext her grundsätzlich für Wohnungsbau geeignet sein könnten. Aus diesen wurden dann zuletzt die Flächen ausgewählt, die sich (auch anteilig) in städtischer Hand befinden sowie die vier flächengrößten. Dies sind 66 Flächen.

Anschließend wurden diese in Summe 117 Potenzialflächen (51 mit im Kontext der umliegenden Bebauung niedriger Geschossigkeit und 66 mit großflächigen Stellplätzen) mittels der folgenden neun Prüfkriterien auf Ihre Eignung hin untersucht:

  • Städtebaulicher Kontext
  • Baurechtliche Aspekte
  • Klimafunktionen
  • Freiraumangebot
  • Nähe Nahversorgung
  • Erreichbarkeit Bildungseinrichtung
  • Anschluss ÖPNV
  • Anschluss Radwegeachsen
  • Immissionsbelastung

Im Ergebnis identifiziert die Studie 27 Entwicklungsbereiche „zur Weiterverfolgung“. Da sich der überwiegende Teil dieser Potenzialflächen in Privateigentum befindet, auf die die Stadt keinen Zugriff hat, ist es auf die vertiefende Flächenanalyse aufbauend notwendig, das in der Studie formulierte Kommunikationskonzept umzusetzen. Unter Berücksichtigung der jeweiligen Situation der Eigentümer:innen und Nutzer:innen der jeweiligen Grundstücke müssen gemeinsam die Möglichkeiten zur Nachverdichtung in jedem Einzelfall erörtert und ausgelotet werden. Im nächsten Schritt sollen daher die Eigentümer:innen der zur Weiterverfolgung empfohlenen Flächen direkt angesprochen werden.

Im Anschluss daran können je nach Ergebnis verschiedene Wege der Umsetzung und der Öffentlichkeitsarbeit beschritten werden. Neben bilateralen Gesprächen mit Interessierten ist eine Veröffentlichung von Best-Practice-Beispielen auf der Internetseite denkbar.

Das Konzept stellt einen weiteren wichtigen Beitrag zu einer nachhaltigen Stadtentwicklung dar und wurde dementsprechend vom Bayerischen Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr gefördert. Denn eine konsequente Innenentwicklung hilft nicht nur wertvolle, knappe Flächen zu sparen, sie leistet auch einen wichtigen Beitrag für den Natur- und Klimaschutz. So werden die bestehenden Siedlungsstrukturen noch lebenswerter und unnötiges Bauen auf der grünen Wiese vermieden.


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