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Immobilienlexikon

Grundbegriffe der öffentlichen Immobilienverwaltung einfach erklärt

Baugemeinschaft,Dienstwohnung, Erbbaurecht, Grundbuchrechte und Vorkaufsrecht sind Begriffe, denen man in der städtischen Immobilienverwaltung häufig begegnet. Wir haben sie für Sie aufgeschlüsselt:


Baugemeinschaft

Eine Baugemeinschaft oder auch Bauherrengemeinschaft ist ein Zusammenschluss von privaten Bauwilligen mit ähnlichen Wohnideen, die gemeinsam Wohnraum realisieren möchten. Im Vordergrund stehen dabei das gemeinschaftliche Bauen und das Miteinander in der Gruppe. Hierfür schließen sich in der Findungsphase erste Interessenten zu einer Interessensgemeinschaft zusammen und definieren Ideen und Ziele für ihr zukünftiges Bauprojekt. Teilweise finden sich die Mitglieder auch über eigens dafür gegründete Vereine oder über Projektsteuerer, die auf die Begleitung von Baugemeinschaften spezialisiert sind und über öffentliche Plattformen werben.


Wird das Vorhaben konkreter und sind verbindliche Ziele für das weitere Vorgehen definiert, organisieren sich die Baugemeinschaften in der Regel als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder als Genossenschaft (eG). Beim Abschluss von Verträgen und bei der Projektplanung haben alle Mitglieder Mitspracherecht und können frühzeitig ihre Wünsche und Ideen einbringen. Meist ergeben sich finanzielle Vorteile, da sich die Kosten auf mehrere Bauherren verteilen und es aufgrund der Selbstorganisation keines Bauträgers bedarf. Gleichzeitig liegen das finanzielle und das zeitliche Risiko aber bei jedem einzelnen Bauherren selbst.  


Gemeinschaftsflächen für nachbarschaftliche Aktivitäten und gegenseitige Unterstützung sind weitere Gründe, weswegen sich immer mehr private Bauherren zu sozialen Baugemeinschaften zusammenschließen. In Würzburg wurden auf dem Hubland bereits drei Grundstücke an Baugemeinschaften veräußert. In den neu zu erschließenden Quartieren IV und V wird es ebenfalls Baufelder für Baugemeinschaften geben.


Dienstwohnung

Dienstwohnungen sind Wohnungen oder einzelne Wohnräume, die Beamten (und Angestellten) als Inhaber bestimmter Dienstposten unter ausdrücklicher Bezeichnung als Dienstwohnung ohne Abschluss eines Mietvertrags aus besonderen dienstlichen Gründen –in der Regel wenn eine Residenzpflicht notwendig ist- zugewiesen werden. Das Dienstwohnungsverhältnis ist öffentlich-rechtlicher Natur. Die rechtliche Grundlage ist die Dienstwohnungsverordnung. Bei der Stadt Würzburg befinden sich die meisten Dienstwohnungen in Schulgebäuden. Weitere Informationen zu Dienstwohnungen erhalten Sie in der Fachabteilung Bestandsverwaltung unter der Telefonnummer 0931/37-2320.


Erbbaurecht

Ein Erbbaurecht wird begründet durch einen Erbbaurechtsvertrag zwischen dem Erbbauberechtigten und dem Grundstückseigentümer mit anschließender Eintragung ins Grundbuch. Das Erbbaurecht wird selbst wie ein Grundstück behandelt (sogenanntes grundstücksgleiches Recht) und erhält im Grundbuch ein zusätzliches eigenes Grundbuchblatt (sog. Erbbaugrundbuch).

Das Erbbaurecht kann wie ein Grundstück veräußert, vererbt und belastet werden, beispielsweise mit Grundpfandrechten. Verfügungen über das Erbbaurecht bedürfen grundsätzlich der Zustimmung des Grundeigentümers. Auch die Eintragung wechselseitiger Vorkaufsrechte ist möglich.

Im Erbbaurechtsvertrag werden u.a. auch der Nutzungszweck des Erbbaurechts, die Zahlung eines Erbbauzinses, die Heimfallgründe des Erbbaurechts und die Laufzeit geregelt. Die gesetzliche Grundlage für das Erbbaurecht ist das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Das Erbbaurecht erlischt nach Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit. Die errichteten Gebäude müssen normalerweise nicht entfernt werden sondern werden zu einem vereinbarten Prozentsatz des Gebäudezeitwertes entschädigt.

Im Unterschied zum Erbbaurecht bezieht sich der fälschlicherweise häufig für das Erbbaurecht verwendete Begriff „Erbpacht“ im eigentlichen Sinne auf ein zeitlich unbegrenztes Nutzungsrecht an landwirtschaftlich genutzten Flächen. Diese historische Form der Landbewirtschaftung ist jedoch nicht mehr zulässig.

Derzeit werden von der Stadt Würzburg keine neuen Erbbaurechte mehr vergeben.

Auskünfte zum Thema Erbbaurecht gibt Ihnen gerne die Fachabteilung Bestandsverwaltung unter der Telefonnummer 0931/37-2320.


Grundbuchrechte

Im Grundbuch eingetragene Grundstücke können mit Rechten für einen Dritten belastet sein. Sie erlauben einem Dritten das belastete Grundstück entsprechend zu nutzen. Das kann z.B dann der Fall sein, wenn Erschließung eines Grundstücks sichergestellt sein muss, damit eine Baugenehmigung erteilt werden kann. Die Rechte, die ein Dritter an einem Grundstück hat, sind im Grundbuch in der Abteilung II als dingliche Rechte eingetragen.

Die bekanntesten Rechte sind in der Regel Geh- und Fahrtrechte, Kanalleitungsrechte oder Böschungsrechte. Die Stadt Würzburg hat an vielen Grundstücken verschiedene eingetragene Rechte. Der Fachbereich Immobilienmanagement prüft die Notwendigkeit der Rechte und veranlasst bei Wegfall des Bedarfs die Löschung.

Sofern eine Belastung eines städtischen Grundstücks mit Rechten für einen Dritten notwendig wird, prüft der Fachbereich Immobilienmanagement, ob das städtische Grundstück entsprechend belastet werden kann und veranlasst die Eintragung in das Grundbuch. Die Belastung eines städtischen Grundstücks mit einem Recht für einen Dritten ist eine Einschränkung der freien Nutzung des Grundstücks. Daher werden für die Eintragung von Rechten regelmäßig Kosten erhoben.
Diese sind abhängig vom Wert des Grundstücks, der Art und des Umfangs des einzutragenden Rechtes.

Sprechen Sie uns an, wir freuen uns auf Ihren Anruf (0931/37-2891) oder Ihre Email.


Vorkaufsrecht

Im Fall eines (Grundstücks-)verkaufes kann der Stadt das Recht eingeräumt werden, die Immobilie vor allen anderen Interessenten zu erwerben.

Bei einem Grundstücksverkauf kann derjenige, dem ein Vorkaufsrecht eingeräumt wurde, die gleichen kaufvertraglichen Bedingungen verlangen, der Grundstückseigentümer in einem Kaufvertrag mit einem anderen Erwerber vereinbart hat. Dabei handelt es sich um ein privates Vorkaufsrecht, welches im Grundbuch verankert ist.

Daneben existiert noch ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Aufgrund unterschiedlichster Gesetze (Baurecht, Umweltrecht, Wasserrecht u. a.) kann im Falle eines Grundstücksverkauf die Stadt das gesetzliche Vorkaufsrecht an dem Kaufgrundstück oder an Teilen davon ausüben.
Das Vertragsverhältnis besteht dann zwischen dem Verkäufer und der Stadt für die Vorkaufsrechtsfläche.
In der Praxis kommt dies jedoch eher selten vor. Die Frage ob ein gesetzliches Vorkaufsrecht vorliegt und ausgeübt wird, klärt der jeweils beurkundende Notar mit der Stadt. Sofern kein Vorkaufsrecht vorliegt bzw. es nicht ausgeübt wird, wird durch die Stadt ein Negativzeugnis erstellt.

Ein Vorkaufsrecht der Gemeinde nach § 24 Baugesetzbuch besteht wenn

- durch Bebauungsplan eine anderweitige öffentliche Nutzung oder umweltschützende Ausgleichsmaßnahme festgesetzt ist (Bebauungsplanvorkaufsrecht),
- das Grundstück in einem Umlegungs- oder Sanierungsgebiet oder in städtebaulichen Entwicklungsbereichen liegt (Umlegungs- oder Sanierungsvorkaufsrecht),
- das Grundstück im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung liegt (Erhaltungssatzungsvorkaufsrecht),
- das Grundstück im Außenbereich und im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplanes liegt, für den eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist (Außenbereichsvorkaufrecht),
- das Grundstück in einem Gebiet liegt, das vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden kann (Innenbereichsvorkaufsrecht) oder
- in einem Gebiet, das zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten ist, insbesondere in Überschwemmungsgebieten (Hochwasserschutzvorkaufsrecht).

Der Fachbereich Immobilienmanagement erteilt Ihnen gerne Auskunft zu Ihren Fragen zum Vorkaufsrecht (Tel. 0931/37-2571).

Flächennutzungsplan
Flächennutzungsplan Foto: Peter Matuszynski

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